Was die Hausverwaltung von den Eigentümern erwarten kann
Ein professioneller Hausverwalter wird nicht bereit sein, jede beliebige Wohnungseigentümergemeinschaft zu verwalten. Bevor er sein Angebot vorlegt, wird er seinerseits - in einem vorbereitenden Gespräch - Ermittlungen anstellen. Die Wohnungseigentümer sollten sich daher darauf einstellen, dass ein Hausverwaltungsprofi viele Fragen stellen wird, auf die er dann auch klare Antworten erwarten kann.
Solche Fragen können z.B. sein:
- Wann wurde die Anlage erbaut? Ist die formelle Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt? Wann und durch wen wurde abgenommen? Bestehen noch Mängel aus der Bauzeit? Wer hat für die Mängelbeseitigung zu sorgen? Wenn die Abnahme noch nicht erfolgt ist, wann und durch wen erfolgt sie?
- Wie groß ist die Wohnungseigentümergemeinschaft? Wie hoch ist die Anzahl der Wohneinheiten und der Teileigentumseinheiten und wie ist deren Nutzungsart? Sind Garagen und Abstellplätze vorhanden? Ist Gemeinschaftseigentum vermietet?
- Wie ist das ungefähre Verhältnis der Eigennutzer und der Vermieter der Eigentumswohnungen?
- Ist Personal vorhanden, z.B. Hausmeister, Serviceunternehmen?
- Bestehen Gebrauchs- und Nutzungsregelungen besonderen Inhalts (Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sollten für den Hausverwalter zur Verfügung gestellt werden)? Wer ist der derzeitige Hausverwalter? Wie häufig hat ein Hausverwalterwechsel stattgefunden?
- Durch wen erfolgt die ordnungsgemäße Amtsübergabe und Aushändigung aller Hausverwaltungsunterlagen?
- Bestehen Unterschriftsberechtigungen? Wird Lastschriftverfahren praktiziert? Entspricht das Wirtschaftsjahr dem Kalenderjahr? Wie hoch ist die verfügbare Instandhaltungsrücklage? Wie ist diese angelegt?
- Sind beim Verkauf oder in anderen Angelegenheiten Zustimmungen des Hausverwalters erforderlich?
- Ist die Wohnungseigentümergemeinschaft in Gerichtsverfahren verwickelt?
- Wie ist die Zahlungsmoral der Wohnungseigentümer? Bestehen Zahlungsrückstände? Laufen gerichtliche Inkassoverfahren? Wenn ja, über welche Beträge?
- Liegt ein aufgestauter Instandsetzungsbedarf vor? Wenn ja, in welchem Umfang?
- Ist ein Verwaltungsbeirat vorhanden? Wird die Anwesenheit des Verwalters an Beiratssitzungen gewünscht? Wenn ja, wie oft jährlich? Welche besondere Unterstützung gewährt der Verwaltungsbeirat dem Hausverwalter?
Auf solche und ähnlich Fragen sollte die Wohnungseigentümergemeinschaft sich vorbereiten und entsprechende Antworten geben können. Der Hausverwalter kann nur dann ein vernünftiges Angebot abgeben, wenn er wirklich alle Voraussetzungen der zu verwaltenden Wohnungseigentumsanlage kennt. Eventuell wird er vorab auch eine Objektbesichtigung vornehmen und mit dem Hausmeister sprechen wollen. Dies sollte der in Frage kommenden Hausverwaltung auch ermöglicht werden.
